Dall'housing al PPP: un percorso di ricerca applicata
Il percorso nasce dall'analisi dell'housing come infrastruttura sociale e dal nuovo quadro introdotto dal Piano Casa 2026, per poi estendersi alla governance dei partenariati e alla costruzione della loro sostenibilità economico-finanziaria.
Il filo conduttore è una domanda concreta:
come trasformare un obiettivo di interesse pubblico in un progetto realizzabile, sostenibile nel tempo e capace di attrarre capitale e competenze private?
I tre Working Paper affrontano progressivamente questo problema sotto il profilo normativo, immobiliare, economico-finanziario e della governance.
WORKING PAPER 1
Piano Casa 2026 e Programmi infrastrutturali di edilizia integrata
Il primo studio analizza il nuovo quadro dei Programmi infrastrutturali di edilizia integrata, introdotti nell'ambito del Piano Casa 2026, e propone un possibile modello operativo per la loro attuazione.
L'housing viene considerato non soltanto come prodotto immobiliare, ma come infrastruttura sociale di lungo periodo, nella quale accessibilità, rigenerazione urbana, investimento privato e interesse pubblico devono trovare un equilibrio.
PPP/PEF Navigator
Prima di costruire il PEF, capire se esistono le condizioni per costruirlo
Un Piano Economico-Finanziario completo richiede tempo, informazioni, progettazione e competenze specialistiche.
Ma esiste una domanda che viene prima:
Il progetto presenta condizioni sufficienti per giustificare l'investimento necessario alla sua strutturazione come PPP?
Il PPP/PEF Navigator nasce per fornire una prima risposta strutturata a questa domanda.
Non è un PEF automatico e non è uno strumento di asseverazione. È un preliminary feasibility and viability assessment tool che consente di:
organizzare le informazioni disponibili;
evidenziare quelle mancanti;
individuare le variabili sulle quali concentrare gli approfondimenti successivi.
Cosa analizza
Il Navigator considera tre dimensioni principali:
PPP suitability, per verificare preliminarmente la presenza degli elementi caratteristici del partenariato;
viability, per valutare la sostenibilità economica dell'operazione;
bankability e public-sector affordability, per esaminare rispettivamente la sostenibilità finanziaria e quella degli eventuali impegni pubblici.
A queste analisi si aggiungono la verifica della qualità delle assunzioni, la sensitivity analysis e gli stress test sulle principali variabili del progetto.
Non soltanto “funziona?”, ma “a quali condizioni può funzionare?”
Una delle funzioni più importanti del Navigator è il reverse engineering.
Quando un progetto non raggiunge le condizioni di equilibrio ipotizzate, l'analisi può essere utilizzata per comprendere quale variabile dovrebbe cambiare.
Il Navigator può quindi aiutare a ragionare, in via preliminare, su:
contributo pubblico necessario;
CAPEX massimo sostenibile;
ricavi o domanda minima;
livello delle tariffe o dei canoni;
durata della concessione;
struttura del finanziamento.
L'obiettivo non è sostituire il professionista con un algoritmo, ma rendere più efficace il lavoro successivo dei professionisti.
Guida operativa al PPP/PEF Navigator
La Guida operativa accompagna l'utilizzatore nella lettura e nell'impiego del Navigator.
Spiega quali informazioni inserire, come interpretare gli indicatori, come leggere le principali criticità e soprattutto quali approfondimenti possono rendersi necessari prima di procedere alla strutturazione completa dell'operazione.
Il Navigator e la Guida sono concepiti come strumenti evolutivi. Il confronto con amministrazioni pubbliche, operatori, investitori, finanziatori e professionisti contribuirà al loro progressivo sviluppo.
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Versione italiana
WORKING PAPER 2
Dalla partnership pubblico-privata alla governance 5P
Il secondo approfondimento amplia il ragionamento dal progetto alla sua governance.
Il modello 5P – Public, Private, People, Policy, Partnership integra alla tradizionale relazione tra pubblico e privato il ruolo delle comunità e delle politiche pubbliche.
Le 5P non costituiscono una nuova categoria giuridica di partenariato e non sostituiscono il PPP. Rappresentano piuttosto una possibile metodologia di governance, particolarmente rilevante nei progetti di rigenerazione urbana e nelle infrastrutture sociali.
In questi contesti, la sostenibilità dell'operazione dipende anche dalla capacità di comprendere la domanda, coinvolgere gli stakeholder e mantenere nel tempo l'allineamento tra interesse pubblico e investimento privato.
WORKING PAPER 3
Il Piano Economico-Finanziario nel Partenariato Pubblico-Privato
Dalla fattibilità preliminare alla bancabilità
Il terzo Working Paper affronta il cuore economico-finanziario del PPP.
Il punto di partenza è che il PEF non dovrebbe essere il punto di partenza del progetto, ma la rappresentazione quantitativa di un'operazione i cui fondamentali siano già sufficientemente definiti.
CAPEX, OPEX, domanda, ricavi, valori, durata, struttura del debito e dell'equity, supporto pubblico e allocazione dei rischi devono essere letti come parti di un unico sistema.
Il Working Paper approfondisce, tra gli altri, VAN, TIR, WACC, DSCR e LLCR, opere calde, fredde e miste, viability gap, affordability pubblica, bankability, sensitivity analysis, stress test e reverse engineering.
Da questo lavoro nasce il PPP/PEF Navigator.
Un approccio multidisciplinare al PPP
Un PPP non è soltanto un modello finanziario.
La sua sostenibilità dipende dall'interazione tra progetto tecnico, mercato immobiliare, domanda, diritto amministrativo e contrattuale, finanza, fiscalità, gestione e allocazione dei rischi.
Per questo IL PUNTO affronta i progetti complessi attraverso un approccio multidisciplinare, integrando competenze immobiliari, valutative, tecniche, economico-finanziarie e legali e coinvolgendo, quando necessario, partner e specialisti.
L'obiettivo è accompagnare amministrazioni e operatori dalla prima verifica di fattibilità alla strutturazione di progetti concretamente realizzabili e finanziabili.
Hai un progetto da valutare?
Il PPP/PEF Navigator può rappresentare il primo livello di analisi.
Quando il progetto presenta condizioni meritevoli di approfondimento, il percorso può proseguire con analisi di fattibilità, valutazioni, strutturazione economico-finanziaria, allocazione dei rischi e definizione dell'architettura dell'operazione.
Rigenerazione urbana, PPP e infrastrutture sociali
Dalla visione alla fattibilità: strumenti per trasformare l'interesse pubblico in progetti sostenibili e finanziabili
Le città stanno affrontando contemporaneamente una crescente domanda di housing accessibile, rigenerazione del patrimonio esistente, infrastrutture sociali e nuovi servizi, mentre le risorse pubbliche disponibili e la capacità di investimento delle amministrazioni rimangono limitate.
In questo scenario, il Partenariato Pubblico-Privato (PPP) può rappresentare molto più di uno strumento di finanziamento. Può diventare un modello per integrare interesse pubblico, capitale privato, competenze professionali, capacità realizzativa e gestione di lungo periodo.
Perché ciò avvenga, tuttavia, non è sufficiente trasferire un progetto dal settore pubblico a quello privato. Occorre costruire operazioni nelle quali progetto, domanda, valori, costi, ricavi, struttura finanziaria, allocazione dei rischi e governance siano coerenti tra loro.
È su questo terreno che IL PUNTO Real Estate Advisor ha sviluppato negli ultimi anni un percorso di ricerca e applicazione dedicato all'housing, alla rigenerazione urbana e ai PPP, progressivamente tradotto in tre Working Paper e, oggi, nel PPP/PEF Navigator.
Nota metodologica
Il PPP/PEF Navigator è uno strumento sperimentale di analisi preliminare.
Non costituisce né sostituisce un Piano Economico-Finanziario, un'asseverazione, una valutazione di convenienza e fattibilità ai sensi della normativa applicabile, una valutazione immobiliare, una due diligence tecnica o legale, né una valutazione creditizia o decisione di finanziamento.